从地缘到房价

注: 此片博文写于2021年3月5日,并发表于新浪微博,但因新浪微博关闭后不可见,故现在重新发布在个人博客内.

引言

前段时间看了一篇关于房价和M2之间关系的文章，又让我重新对地缘和房价进行了思考。长久以来，我自己衡量一个区域房价高低的标准，就是参考在这个区域工作的月工资，如果月工资差不多是这个区域房价均价一平方的价格，那这里的房价就还算是正常。当然，现在回头看来，这是一个黑盒的结果，我也在不断的思考影响房价的因素，今天我想从以下五个方面来谈一谈，截止日前我的一些思考。

房价包含了什么？

我认为房价主要由两部分构成，一部分是房子本身的价值，包括开发商拿地的成本，施工方盖楼的成本等等这些看得见摸得着，为了把这房子从平地盖起来所必须花费的成本；另一部分，则应该是购买这所房子，所能享受到对应资源的价值。

关于第一部分那很好理解，在此不做赘述，我是想来说说这第二部分，资源的对价到底是什么。

资源的对价

说到资源对价，那不得不说说户籍。

根据《周礼》的记载，早在西周时候就已经有了专职管理户口的官吏。历史上，户籍制度是与土地直接联系起来的，土地是什么？在人们吃不饱穿不暖的时候，土地就是资源，靠山吃山、靠水吃水，如果连山水都没有，那自然就没饭吃了。人们世世代代辛勤劳作和开垦，把高低不平杂草丛生的“生地”变成了适宜种植粮食的“熟地”，这是一笔不小的投入。我一家老小几代人把这地开垦出来了，外乡人看到了当然眼红了，谁不想坐享其成呢。那如何把土地和开垦人的关系建立起来，让开垦者比较有安全感的继续开垦呢？户籍自然而然就出现了。到现在都是如此，农业户口的家庭，或多或少都有地。其实这也从另一个角度解释了，为什么现在依然有那么多人会守着家里的地，不愿意搬去城市，因为在重新做这种重大选的的时候，世代开垦的投入就变成了沉没成本，这么大的沉没成本你让我不考虑？那不可能的。说到这，土地是一种资源，建立资源和人之间的关系是户籍，就很容易得出结论了：户籍也是包含着资源在里面的。

什么是资源？适宜耕作的良田、充沛的水源，这是很容易想到的。现今社会，更多的资源，不再简单的以传统的方式放在那里，更多的是以一种“使用权”的形式标上价格。

教育资源、医疗资源、交通条件、生活舒适度、商圈，等等等等这些都是资源，想想为什么学区房那么贵，为什么有些医院挂号那么难，为什么医保不能跨区报销，你就能明白我说的意思了。

所以，资源的对价，很大一部分，被算到房价里去了。

近10年来房价对比

我说的房价对比，不是想拿出多么详实的数据来分析，而是让大家能够对自己熟悉的地方，循着时间去回忆，这十年来的房价是个什么情况。

说说石河子吧，20年前，我家房子好像是70多平方，总价7万多吧，即便我记得有偏差，但环顾下20年前别人家买房子的情况，偏差应该不大，那就差不多是1K/平方，这和当时的月收入作比较，差不多也就是这个数了。我印象很深的是在我上初中的时候，我就觉得如果我将来工作了，一个月能有1K的收入，那生活简直太滋润了，我甚至还想过，换算到每天33块，似乎也不是无法达到的，想着想着就对未来有着无限地憧憬……

通货有膨胀，物价有上涨，一晃几十年过去了，但大多数城市的房价和当地的月工资之间，还是有着这种很容易对比的关联结果。为什么我想拿房价和工资作比较？因为在我看来，这无论是在以前还是现在，都是可以让我盘算着自己要打工多久，才能买一套属于自己房子的算法。换句话说，以前我一个月1K，买的是1K/平方的房子，现在我一个月10K，买的是10K/平的房子，先不管社会环境和工作环境如何，从工资收入和房价的角度来说，我和以前的人的买房压力应该是差不多的。

在一二十年前，我很少听到有人谈论房子和学区的关系，似乎那时候学校的教学质量差异没有多大？亦或是人们不觉得这种差异有很大？我觉得都有可能，建国都没多久，有学上都很不错了。同时，教育资源、医疗资源等等这些资源在人们心中的价格，也并不是在某个时点人们突然觉醒了就开始蹭蹭往上涨，而是伴随着改革开放社会发展慢慢增长的。

那么顺着这个思路再来想想现在，我认为绝大多数城市的房价都还是较为合理的。我们认为房价贵，那可能是因为，我们在拿包含了资源使用权的房子，和以前或是现在不包含这些资源的房子做对比。

地缘对资源发展和配置的影响

说到资源的发展，人们关注度比较高的主要集中在教育、医疗、生活这三方面，那这三方面的发展，又和什么有关呢？为什么不在沙漠里盖学校？为什么不在戈壁滩上修医院？这就是我接下来想谈的地缘。

地缘，就是地理缘由，地缘包含的因素非常多，对社会发展影响很大，慢慢发展出地缘政治这一理论和专业了。在我看来，地缘对资源发展和配置的影响类型有两种：自然型和政策型，同时，无论哪一种类型，在分析的时候都要考虑一个重要的因素：时效性。

自然型地缘的影响因素，我认为在超时空传送技术出现之前，都不会改变，甚至即便出现了超时空传送技术，仍可能在一定程度上有很大影响。这其实是很容易理解的，无论是人还是动物，活着就要生存，肯定是要寻找气候条件较好的地方，不用过分担心冻死、热死、干旱等等自然因素带来的生存困难，作物容易生长，动植物种类多，那这样的地方就比较适宜早期人类生存。人类又是群居的，相互交流、走动，当然对交通也有一定的便利性要求，最好要地势平坦。再接着发展，要有贸易往来，要有运输条件，说到这里，就让我想比较一下成渝经济圈的这两座城市，重庆和成都。从人口数量和GDP情况来看，重庆都略高于成都，但根据我上面对自然型地缘影响因素的分析，先抛开政策型影响因素，按理来说成都应该更有优势一些，可能有哪个我没考虑到的因素呢？水运。有嘉陵江和长江两条江流过重庆，并且还在重庆汇集，紧接着我大致查阅了重庆区域水运的数据，发现水运载货量远远超过我的想象。

可以想到，在现代交通发展起来之前，在重庆没有这么多座跨江大桥以前，人们的交通工具是船。包括现在，想要从重庆主城区到万州等长江下游地区，坐船甚至比开车还要快。

同样是地势崎岖，贵州也是山区，川西也是山区，为什么偏偏重庆发展起来了，这背后的缘由，应该不是谁随随便便画个圈就能改变的吧。说到这，也就要接着说说政策型地缘的影响了。

政策型地缘的影响，可以理解为人们比较主观的划出一个区域，给这个区域一些政策倾斜，鼓励在此区域发展。现在很多特区、开发区、税收园区等等，包括一些地区因为存在自然资源而带动整个区域的发展，都可以理解为政策型地缘产生的影响结果。

同时讨论政策型和自然型地缘的影响因素，那就必须要考虑时效性。我们可以简单的思考一下，从时间维度上来说，是自然型地缘对资源发展和配置的影响更长久，还是政策型地缘更长久？答案不用说，心里已经有了。即便是政策型，也还是要遵循必要的自然型地缘原则。这也就引申到我最后想说的话题：未来城市发展趋势。

未来城市发展趋势的思考

有一部电影叫做《银翼杀手2049》，类似题材的科幻电影其实挺多，即便是科幻，我认为里面有些场景设定还是很有讲究的。未来的人类，分工应该会更加细致，管理会更加科学，当科技发展到一定程度的时候，各种资源集中采集，包括农业作物集中种植，就都会像电影里一样了。即便是现在，看看荷兰的农业情况，也足以让人惊叹。在不少人眼里，荷兰才是当之无愧的农业第一强国。因为，虽然其农产品出口额不敌美国而屈居全球第二，但其国土面积只有美国的1/24。并且，荷兰的纬度跟我国漠河相近，有着漫长难熬的冬天。无论从何种条件讲，都不太适合发展农业。但荷兰在几乎不补贴农业的情况下，成为欧盟最大的农产品和种子出口国。更值得一提的是，所有温室产品，荷兰的单位面积产量全球第一。比如，中国温室里的西红柿每平米产10-15公斤，荷兰能产70-80公斤。这种成绩的背后，就是荷兰农业的秘籍——人工环境技术。包括人工环境控制技术（温湿度控制，二氧化碳补充，全天候生长，精准化），分子生物学，人工生态圈（种植副产品饲养昆虫，畜禽鱼，养殖副产品制作有机肥），精准农业（无人机，机器人巡视，除草，施肥），节水技术，育种技术，大规模人道养殖技术，食品加工与处理技术等等。那么，除了农业，连带着幻想一下其他产业，也是大概率会朝着这个方向发展。

居住在气候条件适宜的地区，在高科技加持下交通便利性得以提高，城市发展中心化、区域化、功能化，这便是我认为的未来发展趋势。

说到最后，留下一个问题。在超时空传送技术出现以前，你认为是包邮地区发展的快，还是不包邮地区发展的快呢？如果心里早已有了答案，那当下又该做出怎样的选择？